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最近香港樓市出現(xiàn)一個有趣的新數(shù)據(jù)：
截止2024年9月末，香港負資產(chǎn)按揭貸款總額升到2075億港元，創(chuàng)下2023年以來最高水平。
負資產(chǎn)按揭貸款數(shù)量增長到40713宗，創(chuàng)2003年以來新高。
（來源：香港經(jīng)濟日報）
這些負資產(chǎn)房子，主要涉及銀行員工住房貸款，或者享受補貼的按揭保險計劃貸款，這一類貸款的首付比例極低。
盡管香港政府之前放款了按揭規(guī)則，降低了首付，但高利率、新房供應(yīng)過剩和經(jīng)濟疊加情況下，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來香港二手房價格已經(jīng)下跌7%。
香港樓市，正在危險邊緣不斷試探。
負資產(chǎn)貸款指的是，借款人未償還的貸款金額，已經(jīng)超過了按揭物業(yè)當前的市場價格。
也就是說，這一類房子的房東，已經(jīng)變成了實際上的負資產(chǎn)。
原集團主席施永青表示，樓價的下跌是導(dǎo)致負資產(chǎn)數(shù)字上升的主要原因。
站在銀行的角度，也大概率不會竭澤而漁，讓自住為主的香港居民提前償還貸款，只要工作穩(wěn)定有錢還房貸，就不必太在意。
唯一需要注意的是，實際負資產(chǎn)情況，可能比官方數(shù)字更嚴重。
仲量聯(lián)行香港主席曾煥平認為，政府公布的負資產(chǎn)數(shù)字并未計及發(fā)展商和財務(wù)公司的二按個案，并且預(yù)估當下香港實際負資產(chǎn)數(shù)字高達8萬宗，
之前香港施政報告已經(jīng)提到：
金管局會把按揭成數(shù)上限一律調(diào)整到七成，供款與入息比率上限一律調(diào)整為五成
可惜的是，政策只能托底一時，不能托底一世。
曾煥平甚至認為，政府的確放寬了，但市場不見明顯改善，預(yù)計下半年到年底樓價將下跌10%，負資產(chǎn)個案可能突破10萬宗。
思睿集團首席經(jīng)濟學(xué)家洪灝也表示：
香港樓價現(xiàn)在已跌15%，未來再跌20%差不多。
換句話說，負資產(chǎn)1港元和負資產(chǎn)1000萬港元，都會被統(tǒng)計數(shù)據(jù)計入負資產(chǎn)范圍內(nèi)，對于房東來說感受可能完全不同。
當下的負資產(chǎn)房東們，還有救嗎？
回顧歷史，中原指數(shù)由1997年6月的104點高位，到2003年8月的最低點31點，累計下跌近70%。
相比之下，這一輪香港樓市從2021年的中原指數(shù)191點高位，下跌到目前的137點，累計大約下跌28%。
香港炒樓的最高峰期，是在1998年之前，銀行很容易給買家放貸90%，加杠桿之后一兩百萬港元現(xiàn)金，可以買總價十倍的房子。
在超高杠桿情況下，一旦任何一套房子房價下跌觸發(fā)提前還款，那就觸發(fā)連鎖爆雷。
為了避免這種情況反復(fù)上演，香港金融監(jiān)管局從2009年開始連續(xù)進行長達八輪的逆周期調(diào)節(jié)，主要包括幾個方面：
1.收緊按揭貸款
2.降低按揭比例
3.引入金融壓力測試
4.限制持有多套房子多個物業(yè)
5.加辣，也就是增加交易和持有成本
香港樓市最慘的年代是2003年，整體負資產(chǎn)數(shù)量超過10萬宗，更危急的是：
全港失業(yè)率達到8.6%歷史峰值
縱觀香港的就業(yè)情況，1981年10月到2024年9月期間，最低失業(yè)率出現(xiàn)在1989年12月，為1%。2024年9月數(shù)值在3%。
（來源：ceicdata.com）
因此結(jié)論就是：
當下香港的失業(yè)率并不高，業(yè)主完全有能力供養(yǎng)房貸。
還有一種情況就是，這一批負資產(chǎn)房東，很大一部分是有主動控制每月房貸占家庭總收入比例的，通常不超過50%。
這也就意味著，房貸對于他們的家庭來說壓力并不大，每個月收入有盈余的前提下，多少有一些存款打底。
不至于房子價格下跌了，甚至硬著陸了，連帶著整個家庭也物理層面上硬著陸了。
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面對房子變成負資產(chǎn)，除了房東，監(jiān)管層也會遭到靈魂拷問：
這下，該怎么辦？
從2024年8月8日起，香港特區(qū)政府推出新政，開始協(xié)助通過按揭保險計劃買房的家庭。
新政規(guī)定，符合資格的貸款購房者在遇到三類具體場景時，可將原本用于自住的物業(yè)出租。
三大場景分別是：
1.業(yè)主家庭將有新生嬰兒或領(lǐng)養(yǎng)兒童，導(dǎo)致住屋要求改變
2.業(yè)主失業(yè)，需要更具彈性的住屋或財務(wù)安排
3.或業(yè)主有其他特別需要出租物業(yè)（本身已自住最少12個月）
按揭保險計劃，最早于1999年3月由香港按揭證券有限公司推出，目的是協(xié)助市民安家置業(yè)。
按揭保險計劃為銀行提供按揭保險，讓銀行可以在提供更高比例貸款同時，無須承擔(dān)額外風(fēng)險。
簡單來說就是香港按揭證券有限公司，幫助銀行兜底風(fēng)險。
通過這種模式，如果買家拖欠房貸，按揭保險一般會為銀行70%按揭以上的貸款部分，提供兜底保障。
這么做一方面幫助買房家庭減輕壓力，另一方面也穩(wěn)定了香港金融體系。
在房價上行周期，按揭保險計劃結(jié)合銀行的寬松信貸政策，會推動更多的買房者上車買樓。
尤其是在火熱的炒房時期，通過按揭保險計劃買房的家庭，購房后必須自住。
如果不自住，后果很嚴重。
有地產(chǎn)銷售經(jīng)理在2016年時獲得了約490萬港元的按揭貸款，先后通過中介出租給兩名租戶。2023年時其被判囚16個月，107萬港元所得都被充公。
時間加速到2024年的今天，香港房價震蕩回落。
（來源：中原城市領(lǐng)先指數(shù)）
有些家庭想要把通過按揭保險計劃買的房子，轉(zhuǎn)手賣出去置換的時候，哪怕只是把這套房出租，都無法實現(xiàn)。
新政過后，這種情況符合上面提到的的第一個場景，房東就能申請并且把原有房子出租，再去買新房。
這么做能釋放一部分香港居民購買力。
因為加息和新房供應(yīng)大漲等因素，中國香港特區(qū)房價一直在震蕩下跌，居住需求沒有減少甚至增加，導(dǎo)致房租反而不斷上漲。
這也是香港特區(qū)政府推出新政，緩解居住矛盾的源頭。
如果操作得當，房東、銀行、政府、開發(fā)商能實現(xiàn)多方共贏。
市場上還有一種聲音說：
1997年十萬負資產(chǎn)的時代，又來了！
實際情況遠沒有大家想象得那么糟糕。
香港樓市正在陣痛。
最終，一定會穿越風(fēng)暴。
（來源：米宅）
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