近年來深圳意欲推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，2021年至今共推出22宗工業(yè)用地。10月18日，華為技術(shù)有限公司（下稱“華為”）以底價(jià)將龍華區(qū)一宗工業(yè)用地收入囊中。四年前，華為將終端總部遷至東莞松山湖。此次華為在深圳拿地，釋放出明確信號(hào)，即深圳希望留住實(shí)體產(chǎn)業(yè)。
據(jù)出讓公告，該宗土地總用地面積約51.49萬(wàn)平方米；計(jì)容總建面為76.36萬(wàn)平方米，包括61.66萬(wàn)平方米廠房，5.5萬(wàn)平方米食堂，9萬(wàn)平方米宿舍及2000平方米物業(yè)服務(wù)用房。
值得注意的是，與深圳近年為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)推出的新型產(chǎn)業(yè)用地不同，這宗土地的用途為“普通工業(yè)用地+城市道路”。
按照深圳官方定義，普通工業(yè)用地是以生產(chǎn)制造為主的工業(yè)用地，主導(dǎo)用途為廠房；新型產(chǎn)業(yè)用地是融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能及相關(guān)配套服務(wù)活動(dòng)的用地，物業(yè)形態(tài)多是可以實(shí)現(xiàn)清潔生產(chǎn)的廠房、研發(fā)用房。
深圳新型產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)曾在2018-2019年間涌現(xiàn)小高峰。但2020年之后，政府收緊相關(guān)用地指標(biāo)，普通工業(yè)用地供應(yīng)卻有所增加。
據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2020年至2021年10月18日，深圳公開出讓了55宗工業(yè)用地，總土地規(guī)模約183.75萬(wàn)平方米，總建筑面積約519.36萬(wàn)平方米。其中，普通工業(yè)用地共37宗，總建面約425.79萬(wàn)平方米；新型產(chǎn)業(yè)用地共18宗，總建面約93.57萬(wàn)平方米。
此次出讓給華為的工業(yè)用地體量巨大，在寸土寸金的深圳，一次性出讓如此大規(guī)模的工業(yè)用地極為罕見。“此前深圳出讓的工業(yè)用地，無(wú)論是普通工業(yè)用地還是新型產(chǎn)業(yè)用地，單宗體量通常介于數(shù)萬(wàn)至10多萬(wàn)平方米。”世聯(lián)行集團(tuán)首席工改顧問董極告訴記者。
這宗土地的掛牌起始價(jià)為2.98億元，競(jìng)買保證金為6000萬(wàn)元。最終僅華為一家企業(yè)參與競(jìng)買，順利底價(jià)拿地，綜合樓面地價(jià)為390.26元/平方米。
2021年5月28日發(fā)布的《深圳市工業(yè)用途標(biāo)定地價(jià)公示信息表》顯示，龍華區(qū)的工業(yè)用地標(biāo)定樓面地價(jià)介于725-1245元/平方米之間。
標(biāo)定地價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件、法定最高使用年期或政策規(guī)定年期下，以2021年1月1日為估價(jià)期日，所估算出來的土地權(quán)利價(jià)格。以此對(duì)比，華為此次拿地成本幾乎相當(dāng)于龍華工業(yè)用地評(píng)估價(jià)最低價(jià)的一半。
一名國(guó)際顧問行深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，顯而易見，華為為這宗普通工業(yè)用地付出的并非是一個(gè)市場(chǎng)價(jià)。
早在出讓前，出讓公告就對(duì)這宗工業(yè)用地設(shè)置了準(zhǔn)入行業(yè)類別，即必須是新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)；同時(shí)，競(jìng)買申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是龍華區(qū)政府遴選的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)法人。
按照2019年4月發(fā)布的《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》，對(duì)于重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地中除配套商業(yè)以外的建筑類型，若意向用地單位為單一企業(yè)，出讓底價(jià)按照市場(chǎng)價(jià)格的70%確定；若產(chǎn)業(yè)類型為新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目用地的出讓底價(jià)還可再享受50%的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向折扣。
上述深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，華為以超低價(jià)格拿下這么大規(guī)模的工業(yè)用地，表明深圳重視實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)。“只要是有產(chǎn)業(yè)，能夠產(chǎn)生稅收，可以帶來一定社會(huì)效益，相關(guān)部門還是愿意協(xié)調(diào)資源，甚至是進(jìn)行土地定向出讓。”這名負(fù)責(zé)人說。
深圳土地資源歷來稀缺，人口持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)和租金持續(xù)上升。過去數(shù)年，高額成本迫使部分勞動(dòng)密集型生產(chǎn)企業(yè)外遷。比如，2016年，華為將終端總部項(xiàng)目搬往東莞松山湖。更早之前，中興通訊將生產(chǎn)基地遷往河源，比亞迪也在汕尾投資建設(shè)新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地。
為了強(qiáng)化戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，最近三年，深圳不遺余力調(diào)配資源。2019年11月，深圳首次面向全球集中推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地，重點(diǎn)布局重大創(chuàng)新載體、新興產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈重點(diǎn)領(lǐng)域關(guān)鍵環(huán)節(jié)等三大方向。
彼時(shí)，深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)劉慶生說，如果是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)，或者符合深圳未來發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)，深圳非常歡迎，用地予以保證；如果是傳統(tǒng)的低端產(chǎn)業(yè)，或者不符合深圳未來發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)，確實(shí)沒有空間。
深圳市規(guī)劃和自然資源局局長(zhǎng)王幼鵬稱，只要是符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)，深圳在土地供給上都有專門或者特殊的供給政策。
華為拿地之前，2021年10月15日，深圳比亞迪汽車實(shí)業(yè)有限公司以2.42億元底價(jià)，拿下深汕合作區(qū)一宗占地39.13萬(wàn)平方米的普通工業(yè)用地，綜合樓面地價(jià)也僅343.55元/平方米。
截至發(fā)稿，華為沒有透露此次拿地的緣由以及土地后續(xù)用途。據(jù)記者了解，除了深圳坂田基地、東莞松山湖基地，華為在深圳科技園、博今國(guó)際等產(chǎn)業(yè)園或?qū)懽謽且渤凶饬硕嗵庌k公點(diǎn)，以承載一部分實(shí)驗(yàn)室、機(jī)房等。
上述國(guó)際顧問行深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人分析稱，華為拿下的這宗工業(yè)用地容積率較低，這意味著后期建設(shè)項(xiàng)目更偏向于生產(chǎn)性研發(fā)基地。“普通工業(yè)用地承載的物業(yè)形態(tài)更廣泛，可以兼顧一些生產(chǎn)性研發(fā)物業(yè)功能，比如制造業(yè)所需要的環(huán)評(píng)、測(cè)試等。”這名負(fù)責(zé)人說。
近期，華為正在新能源產(chǎn)業(yè)大力布局。2021年4月，華為召開一年一度的分析師大會(huì)，輪值董事長(zhǎng)徐直軍提出應(yīng)對(duì)美國(guó)實(shí)體清單制裁的五大戰(zhàn)略，包括強(qiáng)力投資智能駕駛軟件，尤其是自動(dòng)駕駛軟件。徐直軍稱，華為汽車解決方案BU是公司重點(diǎn)投資的業(yè)務(wù)，2021年研發(fā)投入會(huì)超過10億美元。
10月11日，華為又發(fā)文宣布，正式成立港口、交通和能源等領(lǐng)域的四大軍團(tuán)，數(shù)據(jù)中心能源軍團(tuán)和智能光伏軍團(tuán)位列其間。
在數(shù)字能源領(lǐng)域，華為一方面幫助電信運(yùn)營(yíng)商打造低碳節(jié)能的數(shù)據(jù)中心，另一方面積極銷售光伏逆變器。華為的光伏逆變器主要用于小型分布式光伏電站，能將光伏直流電轉(zhuǎn)化為交流電。
10月16日，華為數(shù)字能源技術(shù)有限公司成功簽約沙特紅海新城儲(chǔ)能項(xiàng)目。這是迄今為止全球規(guī)模最大的儲(chǔ)能項(xiàng)目，也是全球最大的離網(wǎng)儲(chǔ)能項(xiàng)目。
